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PREGUNTAS FRECUENTES

PREGUNTAS
FRECUENTES

¿Compro a mi nombre o a través de una empresa?

Puedes comprar a tu nombre o hacerlo a través de una empresa, pero te recomendamos hacerlo por medio de una compañía.

 

 

¿Cómo se constituye o registra una empresa? ¿Y de qué tipo debería ser?

En caso de optar por esta alternativa, nosotros nos encargamos del registro completo. Para la compra de inmuebles, recomendamos preferentemente una LLC (Limited Liability Company). Este tipo de empresa require por Ley contar con al menos 1 (un) integrante; aunque siempre sugerimos que sean 2 (dos) o más, ya que a la hora de la venta de tu propiedad, si la LLC está compuesta por un único socio, deberás tributar más impuestos. Adicionalmente, si utilizas nuestra compañía como Manager de tu empresa, éste sería el unico dato que figuraría en los records públicos.

 

 

¿Qué documentos recibimos como constancia de que tenemos esta compañía y de que esa compañía tiene esas propiedades?

La compañía estará registrada en el departamento de Corporaciones y podrás ver todos sus movimientos online. Es decir, podrás ver allí todos los activos registrados de tu empresa.

 

 

¿Hay un límite de propiedades por compañía?

No existe ningún tipo de limite. Puedes tener todas las propiedades que decidas adquirir.

 

 

¿Cuál es el horizonte temporal de la inversión? ¿Cuándo se puede recuperar el dinero y cómo se hace?

Como en toda inversión, esto depende exclusivamente de los movimientos del mercado. Pero mientras se aprecia la unidad, estarás recibiendo muy buenos retornos. Llegado el momento y tomada la decisión de retirarse del negocio, nosotros con gusto podemos ocuparnos de la venta de tu o tus unidades.

 

 

¿A qué se refieren cuando hablan de que todos los gastos están contemplados al momento del cierre? ¿Qué se incluye en éstos?

Nos referimos a los gastos de escritura, honorarios de abogado, impuestos, sellados y cualquier otro gasto asociado específicamente al cierre y escrituración de la unidad. Podemos estimarlos en el orden base de los U$D 1.800, para una unidad de U$D 60.000 promedio.

 

 

¿Qué documentación necesito? ¿Cómo se envían los datos y cómo se firma el acto de compra?

TODA la documentacion requerida se firma vía email. La ínica documentacion que el abogado precisa es un documento valido -idealmente pasaporte-, que pueda demostrar que eres una persona física y no un “fantasma”.

 

 

¿Cómo se garantiza el alquiler? ¿Qué ocurre en caso de que el inquilino no pague?

Nunca se puede garantizar que un inquilino pague. Lo que sí se hace es calificarlo para saber por su historial, que su record es aceptable y dispone del dinero necesario para el pago de la renta al momento del chequeo.

En caso de que no cumpla con su compromiso, la ley contempla el  “EVICTION”  (desalojo), que demora aprox unos 60 días desde el momento del pedido hasta su efectivización.

 

 

¿De cuántos años es el contrato de renta?

Los contratos de renta particulares en USA son anuales, aunque Detroit permite hacerlos de hasta 5 años. Lo ideal, si se puede elegir, es a 3 años.

 

 

¿Quién hace el mantenimiento estrcutural de la casa (si se rompe un caño, por ejemplo.)?

Desde IDG Homes Detroit nos ocupamos del seguimiento de cada propiedad, a través de nuestro convenio con Detroit Premier Property Group, compañía a la que supervisamos y auditamos. Detroit Premier Property Group se ocupa DE TODO lo relacionado a la unidad, su mantenimiento y la cobranza de las rentas.

 

 

¿Hay seguros para casos de robo, daños, etc.?

Todas nuestras unidades se aseguran apenas se compran. La póliza consta de 2 partes, una que cubre la propiedad contra daños e incendio y la otra por responsabilidad civil sobre los inquilinos de hasta U$D 1 MM.

 

 

¿Qué servicios incluye la administración?

El cobro del alquiler, del cual se desprende el costo del 10% de lo colectado (si la unidad está vacía o no o se colecta la renta, la empresa de property manangement no cobra sus honorarios administrativos). También responde a cualquier necesidad de reparación de la unidad, resolviendo el inconveniente surgido para manetener la unidad “funcional y operativa” para el inquilino.

 

 

¿Cuáles son los gastos mensuales? Impuestos inmobiliarios, gastos administrativos de cobranza del alquiler, gastos de alquiler, servicios. ¿Qué pasa durante el periodo que la casa no se encuentre rentada?

El impuesto inmobiliario se paga anualmente. Administracion y mantenimiento (10% de lo colectado), se descuenta mensualmente de la cobranza de la renta. Todos los servicios son responsabilidad del inquilino y los impuestos corresponden al propietario. Mientras la propiedad está desocupada, no se paga el honorario de administracion, pero los impuestos anuales y los costos correspondientes a arreglos que se realicen no cambian.

 

 

¿Las unidades que se adquieren ya están equipadas y readecuadas para ser rentadas?

Sí. Están completamente refaccionadas y se entregan al inversor ya rentadas.

 

 

¿Me recomiendan armar una sociedad o hacer la compra a título personal?

Por un tema operativo y de practicidad posterior que incluye tanto la apertura de cuenta bancaria como la deduccion de gastos (transporte, viáticos, combustible, alimentos, alojamiento, etc), el 98% de los compradores optan por abrir una compañía que sea la dueña de las propiedades.

 

 

En caso de hacer una sociedad, ¿cuál es el tiempo de espera hasta que se constituya y cuál es el costo de la misma?

La creacion y registracion de la compañía es un trámite rápido. Habitualmente, en unas 72 hs hábiles la LLC está activa y en unos 10 días, se recibe el TAX ID Number que es necesario para abrir la cuenta de banco y para la declaración de impuestos que se realiza anualmente.

 

 

¿Se ocupan ustedes de armar la sociedad?

Nosotros nos ocupamos absolutamente de TODO.

 

 

¿Cómo y dónde se hacen los pagos?

El pago de la unidad se puede realizar por transferencia de los fondos a la Compañía de Títulos de Detroit, quien realiza físicamente la escritura y opera como agente legal para la protección de los fondos hasta que la operación está completa y el título en favor del comprador emitido. Contamos también con una opción de pago en nuestras oficinas de Buenos Aires.

 

 

¿Cómo son las unidades?

Las unidades tienen un promedio de 110 m2 de superficie. Todas se entregan listas para rentar y con inquilino bajo contrato, por lo que el retorno no es proyectado sino real. Las unidades que trabajamos son siempre de al menos 3 dormitorios, de ladrillos y con “basement” (sótano); este es un plus que el inquilino de Detroit valora. Todas están ubicadas en zonas en las que tendrán buen valor de reventa. Para la renta, se prioriza siempre a los grupos familiares constituidos, que suelen ser los inquilinos menos problemáticos.

 

 

A modo de ejemplo, ¿cómo sería el detalle de gastos asociado a la compra y posterior mantenimiento?

Mantenimiento y Administración: Esta tarea está a cargo de una compañía local con trayectoria en Detroit, a la cual supervisamos y auditamos desde IDG Homes Detroit. Esta empresa percibe el 10% de la renta colectada; es decir, que si no hay inquilino o por algun motivo éste no paga, la administradora no cobra sus honorarios. Esto no solo equilibra el gasto en relación directa al retorno, sino que además motiva a la empresa que colecta la renta a cumplir con sus tareas.

Taxes: Se paga el Real Estate Property Tax, o sea el impuesto a la propiedad. El valor está basado en el costo pagado por la adquisición del inmueble.

Seguro: Se realiza sobre la propiedad y cubre sobre todo lo que en inglés se conoce como LIABILITY, o sea Responsabilidad Civil por el inquilino. Su costo anual aproximado ronda los U$D $400.

Libre de Expensas: Dado que nuestras unidades no son parte de un condominio, no existen expensas. El pago de todos los servicios es responsabilidad del inquilino mientras éste ocupe la propiedad.

 

 

¿Cómo se elige la propiedad?

Con nuestra asistencia y en base al análisis de la inversión que realizamos, ya que solo compramos unidades que inspeccionamos y evaluamos y que definitivamente resulten en un buen negocio para el comprador, tanto al momento de la compra como de la venta futura.

 

 

¿Cuánto cobran de comisión?

No cobramos comisión ya que no somos una inmobiliario sino una compañía de inversión. Nosotros no comisionamos ni tercerizamo unidades. Todas son compradas y refaccionadas -de ser necesario-, antes de pasar a formar parte del inventario disponible. Hacemos la escrituración de forma inmediata ni bien se reciben los fondos para la adquisición.

 

 

¿En cuánto tiempo se acredita el primer mes de renta?

A los 30 días de la escrituración usted recibe los fondos correspondientes al primer mes de renta o a su equivalente, de acuerdo a los días rentados desde la fecha de posesión de la unidad.

 

 

¿Podemos tener un detalle de cuál es el monto de renta mensual según la inversión?

¡Por supuesto! Para cada propiedad ofrecida, figura en nuestros registros el correspondiente retorno estimado.

 

 

¿Existen propiedades en barrios a estrenar?

No aun. Hasta que las propiedades no lleguen al valor real de mercado, que contempla la construccion a un valor minimo de U$D 150 el pie cuadrado, es poco probable que se construyan nuevas viviendas. Hoy las estimaciones muestran que se puede comprar una unidad renovada por menos de la mitad de ese valor de pie construido.

 

 

¿Hay zonas marginales en la ciudad?

Detroit es una gran ciudad, más grande aun que las conocidas en el estado de Florida. Y como en toda gran ciudad, hay zonas buenas y otras malas. Parte de nuestra tarea es justamente saber donde comprar y donde no.

 

 

¿Las propiedades se encuentran en zonas con buenas escuelas públicas?

Todo nuestro inventario está en barrios familiares u orientados a familias (de ahí que busquemos siempre unidades de no menos de 3 dormitorios) y en cada uno de estos barrios hay al menos 1 escuela.

 

 

¿En qué porcentaje del precio de venta se ubica el valor fiscal de las propiedades promedio?

Hoy en día, el valor fiscal que determina los property taxes está “distress” (desequilibrado) como todo el mercado. Han quedado algunos valores fiscales históricos altos y otros bajos que se irán acomodando a la media del país, que no sobrepasa el 2% de Impuesto a la propiedad. En las planillas que enviamos con el detalle de las casas, incluimos esta información. Y lo contemplamos en el cálculo de retorno anual estimado para el primer año.

 

 

¿Quién es responsable de proveer y mantener los electrodomésticos?

A diferencia de otras ciudades como Atlanta o todas las de Florida por ejemplo, en Detroit el propietario NO es responsable de la provisión de electrodomésitcos (y por ende, tampoco de su mantenimiento).  Esto significa que las casas se entregan sin cocina, heladera, lava/secarropa o aire acondicionado. Todos estos son responsabilidad del inquilino, lo que implica un gran ahorro en gastos anuales de mantenimiento. La ley de Michigan solo exige al propietario la provisión de agua caliente y calefacción.

 

 

¿Qué significa un inquilino  "SECCIÓN 8"?

“Section 8” (sección ocho), es el programa de gobierno de los Estados Unidos por el que se subvenciona a aquellos ciudadanos que tienen trabajo, cuyos ingresos no son suficientes para el pago de una vivienda digna.  En este caso también, a diferencia de otros estados de USA, el Gobierno aporta el paga de hasta el 100% de la renta y realiza inspecciones a las propiedades que califican para formar parte del programa. Una vez rentadas, es el inquilino quien recibe inspecciones periódicas para controlar que la vivienda sea mantenida en las condiciones en las que la recibió, contra riesgo de perder el privilegio de esta subvención gubernamental si no lo hace.

 

Me comentaba un conocido que muchos inversores optan por la modalidad de comprar con crédito hipotecario en vez de comprar al contado. En tu experiencia, qué conviene más?

La modalidad de compra a crédito no es recomendable del modo habitual en este tipo de inversión por diferentes motivos. Principalmente, si la idea es aprovechar el beneficio financiero de una compra a crédito, lo ideal es adquirir las unidades cash y después de un tiempo hacer un “CASH OUT”, lo que te permitirá obtener un retorno muy atractivo, producto del “cash on cash”. A partir de aquí, puedes hacer una hipoteca sobre la unidad con un interés estimado del orden del 5% anual a 30 años. Y el dinero obtenido del cash on cash podrías aplicarlo a la compra de nuevas unidades.

Si bien nosotros no realizamos la financiación, con gusto podemos analizar y presentarte las entidades financieras que se dedican a este tipo de operaciones.

 

Por lo que estuve viendo en las simulaciones que determinan la cuota para una hipoteca, las cuotas de los créditos son similares a las de los alquileres. Por qué entonces los potenciales inquilinos preferirían pagar un alquiler, antes que pagar una hipoteca?

EL residente promedio de Detroit no califica actualmente para obtener un crédito. Si bien la ciudad está saliendo a pasos agigantados de la crisis, la gran mayoría de la clase trabajadora potencialmente interesada en obtener un crédito para la compra de una vivienda no dispone aún de la calificación crediticia necesaria para acceder a un préstamo, y menos aún del dinero en efectivo como para hacer el down payment o adelanto que hace falta en cualquier operación inmobiliaria. Un detalle que refuerza este punto es que durante el 2017, el reporte de la cantidad de créditos hipotecarios otorgados en la ciudad de Detroit para adquisición de viviendas como las que manejamos fue de solo 17. Esto equivale a decir que prácticamente no se otorgaron créditos durante el año.

 

Desde la perspectiva de un inversor, resulta interesante destacar que en Detroit se está repitiendo el modelo que se ha dado en situaciones similares en países estables (algo que nosotros ya hemos vivido en otros estados de USA algunos años atrás): Una vez que los bancos y entidades financieras se despojan de las propiedades re poseídas y vuelven a tener capital de trabajo, comienzan a otorgar los créditos que hoy niegan, al mismo tiempo que se van recomponiendo tanto la calificación de las líneas de crédito como la capacidad de ahorro de los habitantes de Detroit.

 

En resumen, los inquilinos de hoy podrían ser los próximos propietarios de las casas que hoy están rentando. Y como plus, éstas tendrían valores superiores a los abonados al momento de la adquisición por parte de los inversores.

 

 

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